广州第三轮供地起拍价创年内新高，恒大足球场地块31.5亿回炉重拍

发布时间：2025-07-08 18:48:20 来源：开疆拓境网 作者：热点

记者 | 黄昱

广州2022年第三轮集中供地拉开序幕，广州供地不仅供地宗数、第轮总用地面积、起拍总起拍价创下2021年第三批集中供地以来新高，价创不少地块也充满了“戏剧性”。年内

近期，新高广州公共资源交易中心披露的恒大回炉第三轮集中供地信息显示，此次土拍共推出20宗地块，足球重拍合计占地面积156.5万平方米，场地起拍总价达538.5亿元，块亿将在10月10日起进行限时竞价。广州供地

本轮集中供地可谓“应挂尽挂”，第轮除了越秀区零挂牌外，起拍其余十区均有土地出让，价创其中海珠、年内南沙、花都数量最多，各贡献3宗土地；荔湾、天河、白云、番禺分别有2宗土地出让，剩余黄埔、增城、从化各1宗。

在这些地块中，有三宗地块充满了故事，是被出险房企退还给广州市规划和自然资源局的，包括荔湾区的新隆沙地块（前“地主”为）、番禺区恒大足球场地块（前“地主”为恒大）、花都区的中轴线八地块一（前“地主”为富力）。

从广州前两轮的集中供地表现来看，市场始终维持热度不高的态势，央企国企为拿地主体。广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对界面新闻表示，随着房企纾困政策的推进以及在手货值的下降，民营房企在第三轮土拍中的积极性或有所提高。

供应量创新高

在去年下半年市场明显降温后，广州土拍也开始缩小供应量。

2021年首次、二次、三次集中拍地，广州分别推出地块数量达48宗、48宗、17宗，起拍金额分别为901亿元、1124亿元、434.13亿元；今年首轮和二轮土拍的供地总数则分别为18宗、14宗，起拍总价分别为367.7亿元、253亿元。

即便缩小了供应量的情况下，土拍情况也不太理想。今年首轮集中供地共成交17宗，1宗流拍，总计揽金341亿元；第二轮集中供地仅有11宗地块成交，流拍率超过20%，且成交地块全部国企、央企拿下。

与前五轮集中供地相比，广州今年第三轮集中供地的供应量可以排在第三高的位置。

此外，广州还在此轮土拍中挂出了一宗“巨无霸”地块，即芳村大道南广船地块，占地约40万平方米，计容建面约98万平方米，起拍总价约为188亿元，是广州近十年总价最贵的“超级地王”，在广州土拍历史上，也仅次于2010年以255元成交的亚运城。

对于此番政府加大供应量的举措，李宇嘉指出，相较于2020年和2021年前两轮的土地供应，广州从去年第三轮到今年前两轮供地的规模几乎是腰斩的，这样就导致近期开发商在黄埔、天河、番禺等区的供货较少。

“随着楼市纾困、‘保交楼’进度的推进，市场信心逐步修复，后续可能存在供应不上来的情况，所以这个时候必须加大土地供应的规模。”

在克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓看来，广州第三批次供地诚意满满。从供地结构来看，20宗地里面中心六区占了10宗，占比过半；从出让条件来看，全部地块都采用了“限溢价+摇号”的竞拍模式，既能平抑地价，也为开发商留下了更多市场化空间。

他进一步指出，从地块明细来看，既有总价高达188亿的“巨无霸”，也有“降价”3.75亿和2.98亿的回炉地块，星光熠熠、各有亮点。综合来看，尽管姗姗来迟，广州还是希望通过对供地结构和供地条件的优化，提高开发企业的关注度和参与度。

回炉地块看点足

广州此前多宗流拍或退地的地块，均在本次土拍中重新挂牌，且起拍价有所下调。

2宗流拍回炉地块包括天河区育新街南侧地块、白云区小坪村地块，均为今年第二批集中供地中的流拍地块。

相比上一次，天河区育新街南侧地块起拍价从24.41亿降至20.66亿，降了3.75亿。据了解，该地块虽位于天河区，但离地铁站大概有2.5公里，且旁边的凌塘新村有大量握手楼、自建房，未来城市界面有待更新。

白云小坪村地块也从起拍价13.65亿元下调到10.67亿元，降了2.98亿元。该地块邻近铁路，距地铁8号线小坪站大约500米，但容积率偏高，达到5.0。

除了流拍地块外，第三轮集中供地还上架了三宗退地地块。

包括原由华夏幸福以68.4亿元拿下的荔湾区新隆沙地块，原由恒大以68亿元拿下的谢村居住及商务用地（即恒大足球项目用地），原由富力以11.2亿元拿下的花都区中轴线八地块一，拿地时间均为2020年，并且在2022年与广州市规划与自然资源局解除土地出让合同。

因恒大足球场的热度，谢村居住及商务用地是此轮土拍中最受关注的地块，不过相比2020年4月的挂牌，此番出售在条件上已做出了诸多调整。

2020年4月的挂牌信息显示，谢村地块用途涵盖体育、商业兼容商务用地，占地面积达49.9万平方米，可建设用地面积约30.1万平方米，计容建面约94.2万平方米。其中用来建设专业足球场项目的土地面积约15万平方米，总建筑面积约30万平方米，其余土地包括公寓。

据悉，因恒大集团整体的流动性危机，广州恒大足球场项目的开发和建设进度受到较大负面影响，已停工近一年，公寓部分2020年底入市销售，4371套已预售。

今年8月，恒大正式与广州市规划与自然资源局签订解除协议，据此解除原合同并由中国恒大退还广州恒大足球场地块土地使用权，而广州市规划与自然资源局将支付合计55.2亿元出让金退库款。

重新推向市场后，谢村地块的土地性质已变更为商住用地，挂牌起始价为31.55亿元，占地面积调整为57.77万平方米，计容建面不高于65.73万平方米，其中居住用地建面为不高于3.1万平方米。

此外，根据公告，新的竞得人须按规划要求无偿配建BA0402042地块（体育用地），该地块总投资65亿元，其中包括已经建设投资20.92亿元，剩余需继续投资44.08亿元。

究竟恒大足球场项目能否成功找到接盘方，这备受外界关注。

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