央企物业站到了潮头
发布时间：2025-07-08 19:44:06 来源：开疆拓境网 作者：焦点
来源：华尔街见闻
相比过去几年的央企资本化热潮，今年物业行业显得异常冷清，物业一些新的央企趋势也在凸显。
去年碧桂园服务挥手便是物业数十亿的并购大单，整个行业公开并购金额超360亿；今年上半年，央企总并购金额大概只有80亿元，物业并且其中一半（约43.14亿元）是央企国资背景物管企业的并购。
而在二级市场上，物业物管行业市值一哥易主，央企从碧桂园服务换成了华润万象生活，物业后者的央企估值也从上市初期高达146倍的PE，跌至34倍；即将上市的物业万物云，隶属万科旗下，央企也是物业具有国资背景的。
随着地产行业的央企下行，以及头部出险房企物业公司的关联交易风险暴露，过去三四年还发生着造富运动的物管行业，出现了剧烈的波动，那些民营开发商背景的物业公司，随着母公司的暴雷或资金链紧张，估值和股价暴跌，有些已经跌成了仙股。
想要获得投资者的认可，国资股东背景俨然成了一个重要条件。华润万象之外，另一家央企物业保利物业也是一只巨鳄。
从上半年业绩来看，保利物业几项财务指标保持着不错的增长势头。营收64.5亿元，同比提升25.2%；归母净利润6.3亿元，同比增长28%；整体毛利率达20.2%，同比提升0.2个百分点。以营收来算，仅次于碧桂园服务、雅生活服务和绿城服务，排在行业第四。
上半年物管企业普遍出现增速减缓、盈利能力下滑的情况下，保利物业的这份业绩确实不错。管理层也表示，对全年营收增速同比增30%，利润增长不低于20%的目标有信心。
在业绩会之后，保利物业股价在近十个交易日里，上涨逾23%，超过同时央企的华润万象生活（上涨4.88%）。其市值也逐渐逼近排在行业第三的中海物业，位列第四。
在保利物业管理层看来，短期的行业波动不改行业中长期趋势，回归本源有利于行业长期健康发展。好的企业也会在这样的市场调整中，迎来更加广阔的发展空间。
他们认为，通过对细分业态、城市、关键客户的深耕，保利物业在市场化拓展上的护城河进一步加深。
上半年保利物业新签约第三方项目中非居业态金额占比86%，较去年同比提升13个百分点。轨道交通、高校教研、城镇景区三大核心业态在公共服务金额中占比达72%，较去年同期提升11个百分点。
在上半年保利物业签约第三方项目单年合同金额中，处于100个重点城市的合同占比84%；关键客户拓展进一步深化，千万级别以上第三方新签约单年合同金额占比46.2%。
而在传统的物管领域之外，保利物业在行业里率先提出大物业战略，希望发挥公服赛道优势，以单个项目为原点，通过深耕、拓展，实现区域和业务的叠加，构建全域化服务。
经过六年探索，全域化取得了不错的效果。以浙江西塘镇为例，目前保利物业的服务范围已经从西塘镇走向嘉善县，直至辐射覆盖嘉兴市，整体服务收入规模也从2016年时的690万元，增长至今年超1.5亿元。
保利物业总经理吴兰玉认为，全域化服务模式契合国家精细化治理的时代大势，目前也得到了多个城市的认可，正在快速推广和复制。
在过去三年里，保利物业在管城市服务公共服务项目从200多个，增长至560多个；营业收入也从全年4亿元，增长至今年上半年超9亿元，年复合增速保持在70%以上。
包括碧桂园服务、万物云等，也将目前主攻方向、发展方向，放在了城市服务公共服务上。但这方面显然央、国企更有优势。
华润万象生活、万物云、保利物业这批央、国企背景的物业公司站在了历史的潮头，他们引领着行业的变革，探索着未来的方向，是物业板块的中坚力量。碧桂园服务、龙湖等优秀民营物业公司，也与他们站在一起。
吴兰玉认为，大物业模式已经得到了大家的一致认可，从模式的更迭、变更看，有很大的发展空间和完善空间，也期待更多同行一起将它完善、提升。
保利物业显然已经不再是传统意义上的物管公司了，它的目标，是成为“大物业生态平台首席运营商”。这也是对传统的物业行业的一次变革，通过推动行业形成标准，走向成熟、规范。
这个过程中，功夫不到位的公司会被淘汰，唯有内功深厚的才能存活下来，行业集中度将进一步提升。并购、规模扩张，行业的洗牌也会在短暂的休整后，重新开始。
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